Adquirir un inmueble en México requiere determinar su valor catastral y conocer los impuestos aplicables para cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes. La propiedad de bienes raíces implica el pago de gravámenes al fisco federal y local que todo propietario debe contemplar.
Este artículo analiza los principales conceptos y tasas impositivas relacionadas con la tenencia de propiedades en México.
Impuesto sobre la renta (ISR) por arrendamiento de inmuebles
El ISR grava los ingresos que obtienen las personas físicas y morales. Los propietarios de inmuebles en México deben pagar ISR sobre los ingresos por renta de dichas propiedades.
Si el propietario reside en México, puede deducir intereses reales pagados por créditos hipotecarios para adquirir la vivienda que se renta. La tasa máxima de ISR después de deducciones es del 30%.
El inquilino paga el 16% de IVA por el arrendamiento. Este IVA se puede deducir del IVA que el propietario haya pagado por bienes y servicios relacionados con el inmueble.
Si el propietario radica en el extranjero puede optar por declarar a través de un agente inmobiliario en México. El agente retiene 25% de ISR y el IVA correspondiente para transferirlo al Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Otra opción es determinar y documentar deducciones permitidas para pagar hasta el 30% de ISR. En este caso, el IVA por la renta lo sigue cubriendo el arrendatario directamente ante el SAT.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)
Toda compraventa de bienes inmuebles en México está sujeta al pago del ISAI, también conocido como impuesto al traslado de dominio. Se calcula aplicando una tasa entre 2% y 3% al valor de la operación consignado en escritura pública.
El notario que formaliza la escrituración es responsable de retener el ISAI para entregarlo posteriormente a las autoridades fiscales. Este impuesto debe pagarse independientemente de que se realice un financiamiento hipotecario o no.
Impuesto predial
El impuesto predial grava la propiedad de bienes inmuebles. La tasa aplicable es un porcentaje muy bajo del valor catastral, alrededor de 0.005%.
Los propietarios deben determinar y declarar anualmente ante la tesorería local el valor catastral, aun cuando estén exentos del pago de predial. La declaración permite fijar la base gravable.
El pago puede realizarse de forma anual o bimestral dependiendo de la legislación de cada municipio. El comprobante de pago al corriente del impuesto predial es indispensable para escriturar una venta.
Valor catastral: base para determinar impuestos
El valor catastral es un avalúo que establece el valor fiscal de los inmuebles y sirve para fijar impuestos como el predial.
Lo determinan evaluadores autorizados aplicando las tablas de valores unitarios de terrenos y construcciones que emite anualmente el Congreso local.
Se identifica primero el tipo de zona donde está el inmueble. El valor por metro cuadrado se multiplica por la superficie de terreno.
El valor de construcciones se define clasificándolas por uso, clase, nivel y antigüedad. Se aplican factores de depreciación.
Se suman los valores parciales de terreno y construcciones. El avalúo catastral se actualiza cada año y tiene vigencia de un año.
Aspectos clave sobre impuestos inmobiliarios en México
– Los extranjeros requieren un RFC para declarar impuestos sobre propiedades.
– México grava ingresos de sus ciudadanos y residentes en el extranjero.
– Se paga IVA por arrendamiento de inmuebles.
– El impuesto predial se determina según el valor catastral.
– La ganancia en venta de inmuebles también se grava.
– El avalúo catastral tiene vigencia anual.
Conocer las obligaciones fiscales sobre propiedades inmobiliarias en México brinda certidumbre al momento de concretar una compraventa y cumplir debidamente con los impuestos aplicables, ya sea para uso habitacional o comercial.
